How can foreigners buy condominiums or houses in Thailand?

ต่างชาติซื้อคอนโด ซื้อบ้านในไทยได้อย่างไรบ้าง

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ไหม ?

คำตอบของคำถามในข้อนี้ก็คือ “ได้” แต่มีข้อกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนที่จำกัด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า “อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6” หรือถ้าจะพูดแบบภาษาชาวบ้านเลยก็คือ...ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อคอนโดแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ยูนิตทั้งหมดของทางโครงการคอนโด

ยกตัวอย่างเช่น

โครงการคอนโดแห่งหนึ่งมีจำนวน 200 ยูนิต และแต่ละยูนิตมีพื้นที่ 100 ตารางเมตร ซึ่งก็จะรวมพื้นที่ทั้งหมดได้ 20,000 ตารางเมตร เพราะฉะนั้นชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ได้ 9,800 ตารางเมตร เป็นต้น

*** แต่ถ้าหากคอนโดแห่งไหนมีสัดส่วนชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อยู่ครบแล้ว
⁠ชาวต่างชาติท่านอื่นๆ ก็จะไม่สามารถซื้อคอนโดแห่งนั้นๆ ได้อีก ***

นอกจากซื้อคอนโด ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ได้อีกหรือไม่ ?

สำหรับคำตอบของคำถามนี้ก็คือ “ไม่ได้” เพราะโดยปกติแล้วชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ได้เลย นอกจากโครงการคอนโด แต่! ถ้าหากชาวต่างชาติได้จดทะเบียนสมรสกับชาวไทย ก็สามารถซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ได้ ไม่ว่าจะเป็น ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน หรือแม้แต่บ้านเดี่ยวตามโครงการหมู่บ้าน ด้วยการเป็นผู้กู้ร่วมกับคู่สมรสชาวไทยหรือเป็นผู้ค้ำประกันให้กับคู่สมรสชาวไทยซึ่งเป็นผู้กู้หลัก

การซื้อบ้านซื้อคอนโดของชาวต่างชาติมีขั้นตอนเบื้องต้นดังนี้

ดังที่คุณทราบแล้วว่าชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ แต่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ในฐานะบุคคลธรรมดานั้นมีเพียงประเภทเดียวก็คือห้องชุดหรืออาคารชุด หรือที่เรานิยมเรียกกันว่าคอนโดภายใต้ข้อจำกัดที่ว่าคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งจะมีการถือครองโดยชาวต่างชาติได้ในสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ

1.ขั้นตอนชาวต่างชาติซื้อคอนโด

1. หลังจากที่เลือกคอนโดที่ถูกใจได้แล้ว ต่างชาติซื้อคอนโดจะเริ่มจากการวางเงินจองห้อง โดยปกติการวางเงินจองสำหรับชาวต่างชาติจะอยู่ที่ประมาณ 50,000-150,000 บาท

2. จากนั้นจะมีการนัดมาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในสัญญาจะระบุรายละเอียดของห้อง และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด หากมีงวดผ่อนดาวน์ก็จะมีระบุไว้ในหนังสือสัญญานี้ด้วย

3. ต่อมาจะเป็นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงิน หรือว่าเตรียมตัวกู้ในกรณีที่ไม่ได้ซื้อเงินสด โดยชาวต่างชาติสามารถมอบอำนาจให้กับดีเวลลอปเปอร์หรือเอเจนต์ให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแทนได้ แต่ควรมาเตรียมเอกสารในไทยด้วยตนเอง

4. แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สะดวกเดินทางมาประเทศไทย สามารถนำเอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดไปแสตมป์ตรา Notary Public ที่สถานทูตไทยในประเทศนั้น ๆ เพื่อรับรองเอกสารว่าเป็นของจริงแล้วจึงส่งเอกสารทั้งหมดมาที่ดีเวลลอปเปอร์หรือเอเจนต์ในไทย เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้เช่นกัน

5. ขั้นตอนต่างชาติซื้อคอนโด ขั้นตอสุดท้ายคือผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และหนังสือสัญญาซื้อขาย จากสำนักงานที่ดิน ซึ่งแสดงว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดโดยสมบูรณ์

2.การชำระเงินของชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

การชำระเงินของชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยนั้น เงินในการชำระทั้งหมดจะต้องมาจากต่างประเทศ โดยมีขั้นตอนดังนี้

1. เงินจอง สามารถชำระผ่านทางบัตรเครดิต หรือโอนเงินจากต่างประเทศ
2. ผ่อนดาวน์ ปกติแล้วจะอยู่ที่ 20-30% ของราคาห้อง ซึ่งเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละงวดนั้นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศทีละงวด ด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น
3. โอนกรรมสิทธิ์ จะต้องโอนเงินมาจากธนาคารต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น ไม่เว้นแม้แต่กรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทย แต่ถ้าผู้ซื้อมีเงินก้อนสามารถชำระได้เลย แต่ถ้าไม่มี ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินมาชำระได้

3.การโอนเงิน

ชาวต่างชาติที่มีเงินอยู่ในบัญชีในไทย จะไม่สามารถโอนเงินโดยตรงได้เลย ต้องโอนเงินไปต่างประเทศก่อน แล้วจึงโอนกลับมาที่ประเทศไทย เพื่อให้ได้ใบรับรอง FOREX/FET มาใช้เป็นเอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

การโอนเงินมาที่ประเทศไทย ชาวต่างชาติซื้อคอนโดสามารถโอนให้กับดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายได้โดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้

ชาวต่างชาติที่โอนเงินจากต่างประเทศ ผู้ซื้อจะต้องมีบัญชีในธนาคารต่างประเทศอยู่แล้ว จึงจะสามารถทำเรื่องโอนเงินจากธนาคารต่างประเทศมาให้ดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายในไทย ซึ่งสามารถโอนเงินให้ผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้เช่นกัน

ยกเว้นกรณีของชาวจีน ซึ่งมีความพิเศษแตกต่างจากชาติอื่น ๆ เนื่องจากกฎหมายในจีนไม่อนุญาตให้คนจีนโอนเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศดังนั้น ถ้าชาวจีนคนไหนที่จะซื้อคอนโดในไทยจะต้องทำการเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยก่อน แล้วค่อยทยอยโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารตัวเองในไทย

โดยกฎมายของจีนระบุไว้ว่า ชาวจีนสามารถโอนเงินไปต่างประเทศได้สูงสุด 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปีเท่านั้น ซึ่งถ้าต้องการซื้อคอนโดฯ ในราคาที่สูงกว่านี้ อาจให้บุคคลอื่นโอนเงินเข้าบัญชีผู้ซื้อในไทย หลังจากโอนเงินมาที่บัญชีธนาคารผู้ซื้อในประเทศไทยแล้ว ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องคอนโดกับดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขาย

4.การเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ

การเตรียมเอกสารเพื่อยืนขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาตินั้นจะคล้ายคลึงกับการเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้บ้านของชาวไทย คือจะแบ่งเป็นเอกสารออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

– กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวผู้ขอสินเชื่อ สำหรับชาวต่างชาติเอกสารชุดนี้จะประกอบไปด้วย หนังสือเดินทาง (Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) หากจดทะเบียนสมรสกับคนไทยต้องเตรียมทะเบียนสมรสด้วย

– กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองเงินเดือน หนังสือแสดงการจ่ายเงินเดือน (Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง หนังสือแสดงภาษีเงินได้ประจำปี หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย

– กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ เป็นเอกสารที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อ ในกรณีนี้คือ คอนโดมิเนียม ได้แก่ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แผนที่ตั้งอาคารชุด แผนผังห้องชุด รูปถ่ายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะชาย สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

http://www.ddproperty.com/en/property-guides

https://blog.propertyhub.in.th/PH202--