What should you know about a home purchase and sale contract?

สร้างเมื่อ : 15 ธ.ค. 2566

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ที่ผู้ซื้อและผู้ขาย 2 ฝ่ายควรรู้

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เป็นสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน หรือการจะมีบ้านของตัวเองสักหลัง ซึ่งผู้ซื้อจะต้องทำความเข้าใจก่อนทำสัญญาดังกล่าว

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์

ส่วนประกอบของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 9 ส่วน ได้แก่

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จะต้องระบุวันที่เซ็นสัญญาในส่วนหัวของสัญญา เพื่อแสดงวันที่มีผลทางกฎหมาย

ส่วนที่ 2 รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา

รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา คือ ข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้จะซื้อและผู้จะขาย เพื่อกำกับว่าสัญญาจะซื้อจะขายบ้านทำขึ้นระหว่างผู้ใด

โดยข้อมูลจะประกอบไปด้วย ชื่อ อายุ ที่อยู่ “ผู้จะซื้อ” หรือ “ผู้จะขาย” ตามรายละเอียดในบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย และในสัญญาควรตรวจสอบข้อมูลให้ถูกต้องทั้งหมด หากชื่อคู่สัญญาผิด อาจมีผลทำให้สัญญาเป็นโมฆะได้

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องมีรายละเอียดสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน ชนิดสิ่งปลูกสร้าง เลขที่สิ่งปลูกสร้าง และเขตปกครองที่ที่ดินตั้งอยู่ (ตำบล อำเภอ จังหวัด)

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในสัญญาต้องมีการกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายอย่างชัดเจน ทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษร

ถ้าในกรณีที่มีการวางมัดจำแล้ว จะต้องระบุว่าผู้ซื้อได้ชำระมาก่อนแล้วเป็นจำนวนกี่บาท ชำระด้วยวิธีใด ควรระบุเลขอ้างอิง ธนาคาร สาขา พร้อมวันที่ชำระ จะชำระอย่างไร ผ่อนงวดละเท่าไร และยังมีเหลือในส่วนที่จะชำระเพิ่มเติมอีกเท่าไรในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ต้องระบุให้ชัดเจน

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องมีการกำหนดระยะเวลา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่คู่สัญญากำหนด ตามที่เห็นสมควร

ส่วนที่ 6 รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องมีการกำหนดผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีเงินได้และอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี)

ตัวอย่าง กำหนดให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายรับผิดชอบค่าธรรมเนียม ฝ่ายละครึ่ง หรือกำหนดให้ผู้จะขายรับผิดชอบค่าภาษีเงินได้และอากรแต่เพียงผู้เดียว เป็นต้น เพื่อป้องกันความขัดแย้งอันอาจจะเกิดขึ้นเมื่อทราบค่าใช้จ่ายที่แท้จริงในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์	ไม่เกิน 2% ของราคาประเมิน
ค่าอากร	0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย	คิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

ส่วนที่ 7 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในสัญญาต้องกำหนดความรับผิดทั้งในส่วนของผู้จะซื้อหรือผู้จะขาย หากเกิดกรณีดังกล่าวขึ้น เช่น กรณีผู้จะซื้อผิดสัญญา เปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ในวันตามที่ตกลงในสัญญา ให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และริบเงินมัดจำที่วางไว้ได้

หรือกรณีผู้จะขาย ผิดสัญญาไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อในวันโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้จะซื้อสามารถขอคืนเงินมัดจำได้และให้ฟ้องร้องให้ผู้จะขายมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา และเรียกค่าเสียหายต่างๆจากผู้จะขายได้

ส่วนที่ 8 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ

ข้อตกลงต่างๆ ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายอาจเป็นได้หลายกรณี เช่น รายละเอียดการยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ การรับประกันบ้าน สัญญาว่าจะสร้างถนนทางเข้า-ออก การจดภาระจำยอมทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะก่อนหรือภายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งจะระบุในส่วนท้ายของสัญญา เป็นรายละเอียดอีกส่วนที่ต้องใส่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับความเป็นธรรม

ส่วนที่ 9 ส่วนลงชื่อคู่สัญญาและพยาน

ส่วนสุดท้ายของสัญญา คือ ส่วนลงชื่อรับทราบและยอมรับข้อตกลงการซื้อขายและเงื่อนไขอื่นๆ รับรองว่า สัญญาทำเป็นสองฉบับ โดยมีเนื้อหาเหมือนกันครบถ้วนสำหรับฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขาย ซึ่งแต่ละฝ่ายจะต้องมีพยานในการรับทราบสัญญาฝ่ายละ 1 คน

สำหรับการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือที่ดิน แม้ว่าส่วนลงชื่อจะอยู่ท้ายสัญญา ในกรณีที่สัญญามีจำนวนหน้ามากกว่าหนึ่งหน้า ควรเซ็นสัญญากำกับทุกหน้า

วันนี้ทางเพจของเราได้มานำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับการทำสัญญาซื้อขายบ้านหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อทุกท่านที่เข้ามาอ่านนะคะและทางเพจ The Property Center ยังมีบทความดีๆอีกมากมายสามารถเข้ามาอ่านกันได้ ทั้งนี้ลูกเพจท่านใดต้องการให้ทางต้องการหาบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ สามารถนำทรัพย์ของท่านมาฝากเราขายได้ เรามีลูกค้าที่ติดต่อเรามาทุกวันปล่อยให้มืออาชีพทำงานแทนคุณแล้วคุณรอรับยอดขายอย่างเดียว The Property Center ยินดีต้อนรับท่านเจ้าของบ้านทุกท่านค่ะ เรามีทีมงานโพสต์ตามสื่อออนไลน์ต่าง ๆ จัดทำโฆษณาลงโซเชี่ยวและมาร์เก็ตเพลสต่างๆ แทนท่าน บริการเหล่านี้ฟรี เพียงแต่เราคิดค่านายหน้า 3-5% เท่านั้น ติดต่อเราด่วนค่ะ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

https://www.ddproperty.com

https://blog.ghbank.co.th/house-sale-contract/

บทความที่เกี่ยวข้อง (3)

MAY

Land Titles

Title deed, chanote, nor sor sam gor, nor sor sam, land ownership There are a number of different land classifications in Thailand pertaining to titles of land. The most common denominations are: “Chanote” or “Nor Sor See” = Freehold Title Deed

MAY

House Construction Laws In Thailand

House Construction Laws In Thailand Construction in Thailand is mainly regulated by the Building Control Act and the Town and City Planning Act. The Building Control Act provides for governmental control of virtually all types of construction by means of various applications and punishment in case of violation, the Town and City Planning Act deals with the permissible uses of land in different zones. In addition there are under both Acts Ministerial Regulations specifying regulations and zone restrictions. Building and construction can also be restricted by environmental and other laws (Nature Reserve Act, Forest Act, etc.) or if the land is burdened with a right of servitude. The relation between a customer/ employer and a builder in Thailand is primarily governed by a construction contract and the Civil and Commercial Code (specifically the chapter ‘hire of work’). In addition to the zone regulations (12) for Samui specifying the type of use to which land/ property may be put in specific areas issued under the City Planning Act there are general building zone regulations (4) issued under the Building Control Act, giving standard building requirements and restrictions depending on its distance from the beach. These restrictions relate to the maximum size, distance to the land border, design and the height of the building (sample). Similar building regulations exist in Phuket, Pattaya, Koh Phangan, Hua Hin, etc.. Building or buying a home in Thailand Foreign land ownership restrictions in Thailand relates to land only, not to the building on the land or condominium registered under the Condominium Act. The land and any structure on the land can be owned independently by different persons. Foreigners buying a home in Thailand can lease land (and optional obtain a right of superficies) and own the house as a personal property. In any land leasehold structure it is recommended to obtain ownership over the house, but ownership over the land remains the higher absolute right and the right to own the house on the land is relative to the right to use the land. The right to own the house on another man’s land always follows the term of the land lease or superficies agreement and cannot exceed a term of 30 years after which the lease and/or superficies must be renewed. How to own a house distinct from the land it is on Buildings (apart from condo apartments) do not have a separate ownership title deed document. The procedure to obtain ownership of a structure separate from the land is as follows: If buying from a developer (depending on the sale and tax structure and liabilities the developer chooses) the sale of a house separate from the land lease is either by: a building sale and purchase agreement (see procedure under 3), or a building construction contract with a building permit in the foreign purchaser’s name. In case an individual person is developing a plot of (leased) land the building permit should be issued, or during the construction changed by the Or Bor Tor, in the name of the person that leases the land. Sale of a completed or existing building separate from the land requires the current owner and purchaser of the house to: sign a standard land office Thai script sale of a structure document (signed at the land office in front of the competent land official) followed by a 30 day public announcement/ posting of the house sale at specific locations after the announcement period the parties return to the land office to complete the transfer. Sale of completed existing house The sale of an existing house separate from the land (land lease combined with house sale/ ownership) must be registered with the local land office (the Samui, Phuket, Hua-Hin, Bangkok or any other local Land Department’s branch office) to be complete and property ownership transfer fees and taxes must be paid. Local property developers (in Samui) tend to offer a sale and purchase agreement for the house but skip the official transfer procedure (ownership has not transferred), or lease land and house (not recommended). The transfer of ownership of a building will take at least 30 days from the first visit to the land office to the issuance of the sale of a structure document (sample right or view sale document with short translation). The official land office sale document, stamped and signed by the local land office, is the document that proofs the purchaser’s rights to the house and completes the transfer. Required documents: ID-card, passport (seller/ buyer) House registration book (Tabien Baan) Land title document House building permit Property transfer fees Building permit Thai construction workers on building site under palm trees The seller of a house must have a building permit (sample top right) issued by the local Or Bor Tor. The building permit is the evidence that shows he owns the building and obtained approval to build the house. The building permit must be submitted to the Land Registry for the transfer of the house. It should be checked if the house is actually built according to the building permit. If the seller can’t show a building permit the house could be illegally built or may not be built according to local building regulations. The building Control Act imposes heavy fines and even imprisonment on violators. If any violation is found the authority has the power to issue a stop-work order and demand rectification of the building or an incorrect part within a reasonable time. If the building or an incorrect part cannot be rectified, the authority has the power to order a demolition thereof. When a land leaseholder hires a builder the building permit could be issued in the builder’s name or land owner’s name. In this case the name on the building permit should be changed by the local Or Bor Tor to the lessee’s name at any time during the construction, but prior to the issuance of the house registration book (tabien baan). The building permit is proof that you own the building and the building does not belong to the land owner but to the land leaseholder. Separate ownership of the house increases the lessee’s right and also lowers property tax liabilities (housing and land tax). Research by the Agency for Real Estate Affairs indicates the new city plan for Koh Samui will mandate that property projects cannot be constructed higher than 150 meters above sea level read more…. Similar to Phuket where the Ministry of Natural Resource and Environment issued a notification to protect the environment in Phuket prohibiting any building and renovation in the area 80 meters and more above the average sea level. Construction is not allowed even though the land could have a full land title deed. General considerations when planning to build or buy a house in Thailand (also for leasehold land for foreigners) what is the land title (this should at least be a Nor.Sor.3.Gor/ Khor or better a Chanote land title deed); is the land tile deed correctly issued and the title cannot be revoked on the grounds of any illegal issuance process (read warning under ‘articles news’); is there a solid legal structure for a long term interest in the land (proper land lease and/or superficies registered with the Land Department); what are the zoning and building regulations and restrictions for the specific area (what use and construction is allowed in the area); is there a private servitude, public or municipality road connecting the land with the public road; are there any mortgages, encumbrances, claims or security of any kind registered against the land title deed; are there any conditions in the previous sale or gift (right of redemption); the land is not subject to any promise or agreement, court order or other judgment or decree; the land owner is not involved in any action brought before court or bankruptcy/ insolvency proceedings; the land is not encroached nor is there encroachment on the land; the land is not subject to any land expropriation plan by the government; the land is not located in a land reform zone according to the laws on land reformation for agricultural purposes; the land is not located in a forest or nature reserve zone, or other area reserved for the public; the seller has not (implicitly or explicitly) declared the intention or done any act to give the land whether in whole or in part to the public; the seller does not hold the land as an agent on behalf of any third party, nor is there any third party having priority right to the land. Information above on behlf of samuiforsale

MAY

Buying Property In Thailand

There are several distinct purchasing options open to foreigners interested in how to buy a property in Thailand. Under Thai law, foreigners are unable to own land however foreigners are able to own structures, properties or apartments built on a piece of land in their own name. Foreigners are effectively able to own and control the land upon which their property sits through a Thai limited company or via a lease. Both leaseholds and Thai limited companies have been a viable and highly successful vehicle for foreigners buying property in Thailand for many years. A third option is to buy a condominium unit as foreigners are able to own condominiums freehold under Thai law. BUYING PROPERTY WITH A THAI LIMITED COMPANY A foreigner can set up a Thai limited company with the articles of association within the company protecting the foreigner 100% thus giving the foreign managing director complete control of the company. The foreigner can then use this company to buy property in Thailand with complete control whether it be a house, apartment, villa or plot of land. Some property owners sell their land or villa along with a Thai company simply by transferring the name of the foreign company director or if that is not the case, a Thai or international lawyer can easily set up a new company to buy the property through. BUYING PROPERTY LEASEHOLD Foreigners buying property in Thailand also have the option of controlling the land upon which a villa, house and apartment sits with a 30 year lease (the maximum leasehold term under Thai law). This lease can be re-newed for an additional 30 years plus additional 30 years, giving a total of a 90 year lease. BUYING A CONDOMINIUM FREEHOLD There is one freehold option for Foreigners wanting to buy property in Thailand with the Thai condominium act allowing foreigners to buy freehold. One important fact is that the condominium developer must ensure that only 49% of the total area of the development is sold to owners freehold. The other 51% of space in the development is available for foreigners to buy, but the only options would be to own the with a Thai limited company or leasehold as described above. No-matter what purchasing method is used the property will be officially registered at the local land office. The foreigner will also hold a property registration document sometimes referred to as the blue book.

MAY

Land Titles

MAY

House Construction Laws In Thailand

MAY

Buying Property In Thailand