3 simple important things before loaning for building house

สร้างเมื่อ : 7 เม.ย. 2566

แก้ไขล่าสุดเมื่อ : 8 เม.ย. 2566

ปลูกบ้านในฝันก็กู้ได้ (100%) นะรู้ยัง

 “สินเชื่อบ้าน” ถ้าพูดถึงคำนี้หลายคนมักจะเข้าใจว่า เป็นการกู้เงินกับธนาคารเพื่อนำเงินไปซื้อบ้าน ซึ่งเข้าใจแบบนี้ก็ไม่ได้ผิดอะไร แต่ไม่ถูกทั้งหมดค่ะ เพราะในความเป็นจริงที่ไม่ค่อยมีใครรู้สักเท่าไร คือเราสามารถขอสินเชื่อบ้าน เพื่อนำเงินไปปลูกสร้างบ้านได้เช่นกัน โดยถ้ายิ่งมีที่ดินเป็นของตนเองด้วยแล้ว “แบบนี้กู้ได้ 100% เลยนะ” เท่ากับว่าเราไม่ต้องควักเงินจ่ายค่าปลูกสร้างบ้านเลย น่าสนใจขนาดนี้ ลองมาทำความรู้จักเลยค่ะ

1. มีแค่ที่ดินก็กู้สร้างบ้านได้

หากเรามีที่ดินแล้วต้องการกู้เงินเฉพาะค่าปลูกสร้างบ้านสามารถทำได้ค่ะ ซึ่งธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้ด้วยการประเมินมูลค่าบ้านจากแบบแปลนการก่อสร้างบ้านหรือที่เรียกว่า “แบบพิมพ์เขียว” และประเมินมูลค่าราคาที่ดินไปพร้อม ๆ กัน โดยวงเงินที่ให้กู้จะไม่เกิน 100% ของราคาค่าก่อสร้างบ้าน(ตามสัญญาว่าจ้าง) และไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีกู้เงินซื้อที่ดินพร้อมขอกู้ปลูกสร้างบ้าน วงเงินกู้จะได้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขายที่ดินรวมกับราคาค่าก่อสร้างตามสัญญาว่าจ้าง และไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมบ้าน) แต่ทั้งนี้ก็ต้องดูรายได้เปรียบเทียบกับภาระหนี้ประกอบด้วย ถ้าใครไม่มั่นใจอยากประเมินดูก่อนก็สามารถเข้าไปปรึกษากับทางธนาคารได้ค่ะ

ส่วนการให้เงินกู้ปลูกสร้างบ้านนั้น ธนาคารไม่ได้จ่ายให้ทั้งก้อนนะคะ เราจะได้รับเงินแบบทยอยรับเป็นงวด ๆ ตามผลงานการก่อสร้างที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ ซึ่งดอกเบี้ยก็ถูกทยอยคิดตามที่เราเบิกเงินกู้ไปนั่นเองค่ะ

ตัวอย่างเช่น งวดที่ 1 เบิก 200,000 บาท เมื่อวางผังและปรับพื้นตอกเสาเข็มเรียบร้อย จากนั้นสามารถเบิกงวดที่ 2 เป็นเงิน 300,000 บาท เมื่อตั้งเสาและเทพื้นเสร็จเรียบร้อย ซึ่งในการเบิกเงินแต่ละงวด ธนาคารจะทำการประเมินความคืบหน้าของการก่อสร้างจริงว่า เป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้หรือไม่ค่ะ

2. เอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นกู้

สำหรับการยื่นกู้ปลูกสร้างบ้านกับธนาคาร นอกจากจะต้องเตรียมเอกสารแสดงตน เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชี (Statement) แล้ว เรายังต้องเตรียมเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปลูกสร้างอีกด้วยค่ะ ได้แก่

• เอกสารสิทธิของที่ดิน (โฉนดที่ดิน) พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า

• แบบแปลนการก่อสร้าง (พิมพ์เขียว) สามารถจ้างสถาปนิกในการออกแบบ หรือใช้แบบมาตรฐานของหน่วยงานราชการในพื้นที่ก็ได้

• ใบอนุญาตก่อสร้าง แน่นอนว่าก่อนที่จะลงมือปลูกสร้างบ้านได้นั้น ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องเสียก่อน เช่น หากอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร ก็สามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างสำนักงานเขตในพื้นที่ หรือหากอยู่ในเขตภูมิภาค สามารถยื่นขอได้ที่องค์การบริหารส่วนตำบล เป็นต้น ซึ่งการขอใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องมีแบบแปลนบ้านให้ตรวจสอบด้วย

• สัญญาว่าจ้างก่อสร้างกับผู้รับเหมา ต้องมีการระบุเงื่อนไขการเบิกเงินของผู้รับเหมาตามความคืบหน้าของการก่อสร้างบ้าน พร้อมมีรายละเอียด BOQ (Bill of Quantity) ซึ่งจะบอกว่าบ้านของเราใช้วัสดุอะไร มีมูลค่าเท่าไรในแต่ละรายการ เช่น ห้องนั่งเล่น ห้องนอน พื้นปูด้วยกระเบื้อง ลามิเนต หรือปาร์เก้ ขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่าไร เป็นต้น

3. ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม

ในส่วนของค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมหลัก ๆ มีดังนี้ค่ะ

• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้าน เช่น

- ค่าใช้จ่ายในการออกแบบบ้าน หากใช้สถาปนิกในการออกแบบ ค่าออกแบบจะขึ้นอยู่กับการตกลงกันค่ะ โดยอาจคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้าง เช่น ค่าออกแบบ 5% ของค่าก่อสร้าง หรือ คิดค่าใช้จ่ายแบบเหมาไปเลย เช่น ค่าออกแบบ 50,000 บาท เป็นต้น ต้องบอกว่าการปลูกสร้างบ้านนั้นเราสามารถจัดการเองได้ทุกอย่างค่ะ แต่อาจจะยุ่งยากสักหน่อยและงบก็อาจบานปลาย การใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านที่ให้บริการครบวงจร ตั้งแต่การออกแบบบ้าน ขอใบอนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ จึงอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยอำนวยความสะดวก ช่วยคุมงบประมาณ รวมถึงดำเนินการในเรื่องต่าง ๆ ให้กับเราค่ะ

• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการยื่นกู้ เช่น

- ค่าสำรวจและค่าประเมิน คิดขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 3,000 บาท

- ค่าอากรแสตมป์สัญญาเงินกู้ 0.05% ของวงเงินกู้ (ไม่เกิน 10,000 บาท)

- ค่าจำนอง 1 % ของวงเงินกู้ โดยหลักประกันที่จำนองกับธนาคารไม่ใช่แค่ตัวบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการจำนองที่ดินพร้อมบ้านที่เรากำลังจะก่อสร้างนั่นเองค่ะ

- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ซึ่งขึ้นกับปัจจัยต่าง ๆ เช่น ทุนประกัน มูลค่าทรัพย์สิน และระยะเวลาที่คุ้มครอง

มาถึงตรงนี้ถ้าใครยังไม่รู้ว่าจะสร้างบ้านแบบไหนดี เพราะไม่มั่นใจว่าจะได้วงเงินกู้สร้างบ้านเท่าไร ต้องลองให้เจ้าหน้าที่ธนาคารประเมินความสามารถในการกู้เบื้องต้นก่อน รายละเอียดเพิ่มเติมสามารถปรึกษาได้กับธนาคารใกล้บ้านได้เลยค่ะ

หากท่านใดยังมองหาที่สวยๆสักแปลงในเกาะสมุย เพื่อจะปลูกบ้านในฝัน ทาง The Property Center มีที่สวยๆ ให้ท่านเลือกมากมาย ไปดูที่สวยๆ ตามลิงค์นี้ได้เลยค่ะ https://www.thepropertycenter.asia/search-

สรุปง่าย ๆ มีบ้านในฝันได้แค่มี3สิ่งข้างต้นนี้

1.ที่ดิน

มีที่ดินอยู่แล้วได้วงเงินไม่เกิน100%ของาคาก่อสร้างบ้าน และไม่เกิน90%ของราคาประเมินที่ดินพร้อมบ้าน
ซื้อที่ดินพร้อมปลุกบ้าน ได้วงเงินไม่เกิน90%ของราคาซื้อขายที่ดินรวมกับค่าก่อสร้างบ้านและไม่เกิน90%ของราคา ประเมินที่ดินพร้อมบ้าน

2.เอกสารยื่นกู้

โฉนดที่ดิน พิมพ์เขียว ใบอนุณาก่อสร้างสัญญาว่าจ้างก่อสร้างผู้รับเหมา

3.ค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้าง เช่น ค่าออกแบบบ้าน

ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการยื่นกู้ เช่น ค่าสำรวจและประเมินค่าอากรแสตมป์ ค่าจำนอง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: https://www.kasikornbank.com/th/k-expert/knowledge/articles/loan/Pages/Home_A059.aspx?fbclid=IwAR2ui2W_nOFGeuDwmNGr2Ilo7nJQKVDMkosZUi0tSdYeVCV35HSg1HzVCNM

บทความที่เกี่ยวข้อง (3)

MAY

Land Titles

Title deed, chanote, nor sor sam gor, nor sor sam, land ownership There are a number of different land classifications in Thailand pertaining to titles of land. The most common denominations are: “Chanote” or “Nor Sor See” = Freehold Title Deed

MAY

House Construction Laws In Thailand

House Construction Laws In Thailand Construction in Thailand is mainly regulated by the Building Control Act and the Town and City Planning Act. The Building Control Act provides for governmental control of virtually all types of construction by means of various applications and punishment in case of violation, the Town and City Planning Act deals with the permissible uses of land in different zones. In addition there are under both Acts Ministerial Regulations specifying regulations and zone restrictions. Building and construction can also be restricted by environmental and other laws (Nature Reserve Act, Forest Act, etc.) or if the land is burdened with a right of servitude. The relation between a customer/ employer and a builder in Thailand is primarily governed by a construction contract and the Civil and Commercial Code (specifically the chapter ‘hire of work’). In addition to the zone regulations (12) for Samui specifying the type of use to which land/ property may be put in specific areas issued under the City Planning Act there are general building zone regulations (4) issued under the Building Control Act, giving standard building requirements and restrictions depending on its distance from the beach. These restrictions relate to the maximum size, distance to the land border, design and the height of the building (sample). Similar building regulations exist in Phuket, Pattaya, Koh Phangan, Hua Hin, etc.. Building or buying a home in Thailand Foreign land ownership restrictions in Thailand relates to land only, not to the building on the land or condominium registered under the Condominium Act. The land and any structure on the land can be owned independently by different persons. Foreigners buying a home in Thailand can lease land (and optional obtain a right of superficies) and own the house as a personal property. In any land leasehold structure it is recommended to obtain ownership over the house, but ownership over the land remains the higher absolute right and the right to own the house on the land is relative to the right to use the land. The right to own the house on another man’s land always follows the term of the land lease or superficies agreement and cannot exceed a term of 30 years after which the lease and/or superficies must be renewed. How to own a house distinct from the land it is on Buildings (apart from condo apartments) do not have a separate ownership title deed document. The procedure to obtain ownership of a structure separate from the land is as follows: If buying from a developer (depending on the sale and tax structure and liabilities the developer chooses) the sale of a house separate from the land lease is either by: a building sale and purchase agreement (see procedure under 3), or a building construction contract with a building permit in the foreign purchaser’s name. In case an individual person is developing a plot of (leased) land the building permit should be issued, or during the construction changed by the Or Bor Tor, in the name of the person that leases the land. Sale of a completed or existing building separate from the land requires the current owner and purchaser of the house to: sign a standard land office Thai script sale of a structure document (signed at the land office in front of the competent land official) followed by a 30 day public announcement/ posting of the house sale at specific locations after the announcement period the parties return to the land office to complete the transfer. Sale of completed existing house The sale of an existing house separate from the land (land lease combined with house sale/ ownership) must be registered with the local land office (the Samui, Phuket, Hua-Hin, Bangkok or any other local Land Department’s branch office) to be complete and property ownership transfer fees and taxes must be paid. Local property developers (in Samui) tend to offer a sale and purchase agreement for the house but skip the official transfer procedure (ownership has not transferred), or lease land and house (not recommended). The transfer of ownership of a building will take at least 30 days from the first visit to the land office to the issuance of the sale of a structure document (sample right or view sale document with short translation). The official land office sale document, stamped and signed by the local land office, is the document that proofs the purchaser’s rights to the house and completes the transfer. Required documents: ID-card, passport (seller/ buyer) House registration book (Tabien Baan) Land title document House building permit Property transfer fees Building permit Thai construction workers on building site under palm trees The seller of a house must have a building permit (sample top right) issued by the local Or Bor Tor. The building permit is the evidence that shows he owns the building and obtained approval to build the house. The building permit must be submitted to the Land Registry for the transfer of the house. It should be checked if the house is actually built according to the building permit. If the seller can’t show a building permit the house could be illegally built or may not be built according to local building regulations. The building Control Act imposes heavy fines and even imprisonment on violators. If any violation is found the authority has the power to issue a stop-work order and demand rectification of the building or an incorrect part within a reasonable time. If the building or an incorrect part cannot be rectified, the authority has the power to order a demolition thereof. When a land leaseholder hires a builder the building permit could be issued in the builder’s name or land owner’s name. In this case the name on the building permit should be changed by the local Or Bor Tor to the lessee’s name at any time during the construction, but prior to the issuance of the house registration book (tabien baan). The building permit is proof that you own the building and the building does not belong to the land owner but to the land leaseholder. Separate ownership of the house increases the lessee’s right and also lowers property tax liabilities (housing and land tax). Research by the Agency for Real Estate Affairs indicates the new city plan for Koh Samui will mandate that property projects cannot be constructed higher than 150 meters above sea level read more…. Similar to Phuket where the Ministry of Natural Resource and Environment issued a notification to protect the environment in Phuket prohibiting any building and renovation in the area 80 meters and more above the average sea level. Construction is not allowed even though the land could have a full land title deed. General considerations when planning to build or buy a house in Thailand (also for leasehold land for foreigners) what is the land title (this should at least be a Nor.Sor.3.Gor/ Khor or better a Chanote land title deed); is the land tile deed correctly issued and the title cannot be revoked on the grounds of any illegal issuance process (read warning under ‘articles news’); is there a solid legal structure for a long term interest in the land (proper land lease and/or superficies registered with the Land Department); what are the zoning and building regulations and restrictions for the specific area (what use and construction is allowed in the area); is there a private servitude, public or municipality road connecting the land with the public road; are there any mortgages, encumbrances, claims or security of any kind registered against the land title deed; are there any conditions in the previous sale or gift (right of redemption); the land is not subject to any promise or agreement, court order or other judgment or decree; the land owner is not involved in any action brought before court or bankruptcy/ insolvency proceedings; the land is not encroached nor is there encroachment on the land; the land is not subject to any land expropriation plan by the government; the land is not located in a land reform zone according to the laws on land reformation for agricultural purposes; the land is not located in a forest or nature reserve zone, or other area reserved for the public; the seller has not (implicitly or explicitly) declared the intention or done any act to give the land whether in whole or in part to the public; the seller does not hold the land as an agent on behalf of any third party, nor is there any third party having priority right to the land. Information above on behlf of samuiforsale

MAY

Buying Property In Thailand

There are several distinct purchasing options open to foreigners interested in how to buy a property in Thailand. Under Thai law, foreigners are unable to own land however foreigners are able to own structures, properties or apartments built on a piece of land in their own name. Foreigners are effectively able to own and control the land upon which their property sits through a Thai limited company or via a lease. Both leaseholds and Thai limited companies have been a viable and highly successful vehicle for foreigners buying property in Thailand for many years. A third option is to buy a condominium unit as foreigners are able to own condominiums freehold under Thai law. BUYING PROPERTY WITH A THAI LIMITED COMPANY A foreigner can set up a Thai limited company with the articles of association within the company protecting the foreigner 100% thus giving the foreign managing director complete control of the company. The foreigner can then use this company to buy property in Thailand with complete control whether it be a house, apartment, villa or plot of land. Some property owners sell their land or villa along with a Thai company simply by transferring the name of the foreign company director or if that is not the case, a Thai or international lawyer can easily set up a new company to buy the property through. BUYING PROPERTY LEASEHOLD Foreigners buying property in Thailand also have the option of controlling the land upon which a villa, house and apartment sits with a 30 year lease (the maximum leasehold term under Thai law). This lease can be re-newed for an additional 30 years plus additional 30 years, giving a total of a 90 year lease. BUYING A CONDOMINIUM FREEHOLD There is one freehold option for Foreigners wanting to buy property in Thailand with the Thai condominium act allowing foreigners to buy freehold. One important fact is that the condominium developer must ensure that only 49% of the total area of the development is sold to owners freehold. The other 51% of space in the development is available for foreigners to buy, but the only options would be to own the with a Thai limited company or leasehold as described above. No-matter what purchasing method is used the property will be officially registered at the local land office. The foreigner will also hold a property registration document sometimes referred to as the blue book.

MAY

Land Titles

MAY

House Construction Laws In Thailand

MAY

Buying Property In Thailand